房企合作開發(fā)項目的融資策略是什么?

2021-10-28 23:57:48

　　房企合作開發(fā)項目的融資策略是什么?集中供地新規(guī)施行后，除國央企以及其他實力較強的頭部房企外，普通民營房企在招拍掛市場的拿地變得越來越難。在具體的拿地方式上，越來越多的開發(fā)商也已將拿地方向轉(zhuǎn)到了聯(lián)合拍地、合作開發(fā)、城市更新、不良資產(chǎn)處置等領(lǐng)域。那么房企合作開發(fā)項目的融資策略是什么?難點在哪里呢?

房企合作開發(fā)項目融資策略

　　對于國企或城投平臺參與合作的項目，在風(fēng)控層面一般都較難取得國企或城投平臺自身持有的股權(quán)部分的質(zhì)押擔(dān)保;另外國企或城投平臺一般都不允許將項目公司名下的土地對外辦理抵押，因此我前融資金進(jìn)入的風(fēng)控層面存在一定的落地障礙。

　　在投資架構(gòu)設(shè)計上，我們機構(gòu)一般也只能從SPV層面介入，因此無法直接對項目公司進(jìn)行有效控制，由此導(dǎo)致底層資產(chǎn)存在失控的風(fēng)險。鑒于上述原因，一般對于國企或城投平臺參與合作的項目，除非能將項目的全部權(quán)利暫時給我們機構(gòu)行使、監(jiān)督，以對項目實現(xiàn)封閉式監(jiān)控，否則一般都很難介入該類項目的融資，特別是在國企或城投平臺前期代為出資拿地，并收取固定收益與開發(fā)商明股實債地合作模式下。

　　所以在房企合作開發(fā)雙方實力存在差異的情況下，可以選擇實力稍強的開發(fā)商作為融資主體并就整個項目申請融資的情形，但會要求該主體對整個項目的融資提供擔(dān)保。

　　另外，在由一方發(fā)起的對整個項目提供融資的過程中，對融資主體的交易對手(即合作開發(fā)的另外一個開發(fā)商)綜合實力的評判亦不可或缺。當(dāng)然，對于合作開發(fā)項目存在多個交易主體(即股東)的情形，在項目的選擇上也要更加關(guān)注項目本身的優(yōu)劣程度。

　　對于開發(fā)商而言現(xiàn)金流才是“王道”，任何能補充現(xiàn)金流的融資方式均值得嘗試。開發(fā)商的融資觸角也早已從單純的資金機構(gòu)上升到與具備資金實力或項目資源合作方共同搭建全方位共贏的戰(zhàn)略平臺的高度。

　　比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他開發(fā)商的合作機會，實現(xiàn)拿地及前端資金的補充;與總包單位或其他上游供應(yīng)商戰(zhàn)略合作，由上游單位或總包單位提供前端資金支持;挖掘當(dāng)?shù)卣脚_、本地資源型企業(yè)、當(dāng)?shù)貙嵙ω攬F(tuán)等合作資源等等，合作才能共贏，讓利才能長遠(yuǎn)。