房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?俗話說(shuō)得好，雙拳難敵四手。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式對(duì)比單打獨(dú)斗，確實(shí)能降低一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，但是合作開(kāi)發(fā)也有手續(xù)多、專業(yè)性強(qiáng)、投資大、周期長(zhǎng)與法律關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)。在合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程中往往也容易出現(xiàn)各種問(wèn)題。今天小編就來(lái)和大家聊聊房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.開(kāi)發(fā)者選擇不當(dāng)帶來(lái)的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　合作開(kāi)發(fā)模式中一般有三種情況：一是開(kāi)發(fā)主體是出地方;二是開(kāi)發(fā)主體是出錢方;三是雙方共同設(shè)立新的開(kāi)發(fā)主體。第二種方式和第三種方式都需要將土地過(guò)戶到另一個(gè)平臺(tái)，這樣會(huì)給出地方帶來(lái)很大的稅費(fèi)，降低的意愿;第一種方式是土地不過(guò)戶，對(duì)于出錢方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，需要通過(guò)其他措施確保出錢方的利益。如果開(kāi)發(fā)主體選擇不當(dāng)，就會(huì)給土地轉(zhuǎn)讓方企業(yè)帶來(lái)大額稅費(fèi)，或者給開(kāi)發(fā)主體留下稅負(fù)黑洞。

　　2.雙方權(quán)利義務(wù)不平等造成的管理風(fēng)險(xiǎn);

　　在許多失敗的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，不合理的治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則設(shè)計(jì)會(huì)導(dǎo)致雙方的權(quán)利和義務(wù)不平等。包括三個(gè)層面:一，股東層面，包括股東權(quán)利和義務(wù)、爭(zhēng)議解決機(jī)制、進(jìn)出機(jī)制等。二，董事會(huì)層面，包括董事會(huì)人員構(gòu)成、董事會(huì)職責(zé)、重大經(jīng)營(yíng)方針制定、重要人員任免等。三，在財(cái)務(wù)層面，需要明確財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)職責(zé)、資金、印章等。一般來(lái)說(shuō)，治理結(jié)構(gòu)需要按照一方管理和另一方監(jiān)置原則進(jìn)行安排。如合作協(xié)議中沒(méi)有明確上述事項(xiàng)，將導(dǎo)致權(quán)利濫用和監(jiān)管失控，最終為合作前景埋下隱患。

　　3.利益分配不均造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在實(shí)踐中，合作開(kāi)發(fā)往往會(huì)因?yàn)槔娣峙洳痪质?。這種情況一般有兩個(gè)原因:一是從一開(kāi)始就沒(méi)有明確劃分利益分配。二是合伙過(guò)程中股東心態(tài)發(fā)生變化，認(rèn)為自己的投資回報(bào)不成比例。事實(shí)上，合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目利益分配不僅要考慮投資因素，還要考慮其他對(duì)項(xiàng)目的特殊貢獻(xiàn)因素，如融資、管理、人脈等。只有盡可能考慮和量化貢獻(xiàn)因素，才能盡可能公平地分配。另一個(gè)層面需要考慮分配方式。目前常見(jiàn)的分配方式有三種:一是一方收取固定收益，另一方獲得剩余收益;二是雙方按投資比例分配稅后利潤(rùn);三是雙方合作開(kāi)發(fā)，完成后分房。以上三種分配方式每種稅負(fù)都不一樣。無(wú)論采用哪種分配方式，都要在合作開(kāi)發(fā)協(xié)議中明確，作為后期雙方分配的依據(jù)。

　　4.經(jīng)營(yíng)不合規(guī)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，施工程序復(fù)雜，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)不合規(guī)行為，如設(shè)立兩套賬戶、延期納稅、股東挪用公司資金等。一旦出現(xiàn)信任危機(jī)，交易者將面臨被舉報(bào)、被起訴等法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，在簽訂雙方合作開(kāi)發(fā)協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確一方的交易應(yīng)合法經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)出現(xiàn)違法經(jīng)營(yíng)，從一開(kāi)始就消除這種違法風(fēng)險(xiǎn)。